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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

商用不動產市場超夯，尤其以坐擁長期穩定租金收益型的商辦大樓，最為炙手可熱，也使得第3季中小型商辦不動產的成交行情，每坪已攀升達61.8萬元，創歷史新高。

繼第3季敦南商圈辦公大樓屢創高價、成功脫標後，大同公司為活化資產，將在23日公開標售位於北投區的「地標」大同北投廠，堪稱為今年廠辦市場的壓軸指標大案。

大同公司為活化資產，決定把北投地區最負盛名的大同北投廠土地和大樓，予以「割愛」，公開標售。這也是士林北投科技園區計畫範圍附近，史上第一宗釋出市場公開標售的重量級個案。

大約三、四十年前為台灣本土家電國貨品牌蓬勃成長的年代。本於「工業報國」之創業理念，大同公司故董事長林挺生先生相中北投承德路和公館路交接的這塊寶地，設立大同北投廠，當時大同公司組裝製造的電腦與液晶顯示器等電子產品，都是在這裡生產，廠內的14層樓電子大樓為一棟大器沈穩的巨型綠色建築，已成為台北市中心往返淡水之間，最顯著的知名地標。

大同北投廠位於北投區承德路七段400號、台北市北投區公館路432號，此次大同決定「割愛」釋出的資產，土地包括北投區奇岩段五小段544、547、547-1、547-2、547-3地號共6筆土地，建物則包括北投區八仙段二小段153-3地號土地及其地上建物，總計有A、B棟廠房、電子大樓和警勤室宿舍，共4大棟。

基地面積達4,416.21坪、建物達1萬4,261坪；土地使用分區為第3種工業區及公共設施用地，容積率300％、建蔽率55％。目前部分由大同公司自用，部分由華碩、和碩和日喜建設等公司承租，每年租金收入約1.38億元。

房地產業者表示，大同北投廠就在承德路三段，鄰近捷運淡水線唭哩岸站，步行約8分鐘內可至；為台北市政府積極推動重大建設士林北投科學園區的門戶，將來是士林北投高科技高品質生活園區的地標，頗具再開發價值。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，大同北投廠目前建物，每年租金收益約1.3億元，相當符合金融保險業的需求。光是依每年1.3億元租金收入推算，大同北投廠的身價，至少有65億元以上；而且，更符合保險局針對金融保險業最低每年租金報酬率的門檻，未來並具有雄厚的開發與增值潛力。

仲量聯行副總經理吳瑤華表示，大同北投廠可謂是關渡的明日之星，背山觀河、擁有一級資產和雙重價值的三大效益。首先，大同廠的「地標級廣告效益」就相當可觀，交通尖峰時段每1小時就有5,000輛交通工具經過，每日人流除了通勤人次外、每年約有500萬人次行經承德路到淡水關渡觀光景點，估計每年大樓外牆的潛在廣告租金收入，約可達800萬至1,200萬元，創造另一收益來源。

吳瑤華分析，另外大同北投廠也擁有土地變更創新價值、單一業主大規模基地、國際型承租企業進駐、都會捷運交通門戶、萬坪景觀、穩定租金收益和土地都市更新等價值。

其中，就土地變更價值來看，可申請「工變商」「工變住」「工變特專」，若未來順利申請「工變住」使用，依臨路條件、開發規模、鄰近捷運站的步行距離，及關渡平原景觀等立地條件來看，都屬規劃豪宅開發案的優質條件。

吳瑤華指出，附近還有台北市政府正積極推動的生態社區「奇岩新社區」，將開發為低密度高綠化住宅社區，形塑更優質的住宅區環境；目前大同廠的屋齡已將近符合都市更新申請條件，現況基地周邊土地所有人單純，除本身基地的開發外，也具備更進一步擴大開發規模的機會，建議未來土地可合併辦理都更及變更再開發利用爭取獎勵容積，強化基地的強度及使用，為北投地區都市風貌注入新的地標意象。

就都更價值來看，趙正義表示，目前大同北投廠4棟建物的屋齡，只須在一年即全部達到都更年限，分別在民國55、57、57、71年完工，因此具有都更條件。若辦理都市計劃變更、推出住宅大樓，估計總樓地板面積約2萬坪，預估總銷金額有機會挑戰200億元。

值得一提的是，大同北投廠緊鄰士林北投科技園區，基地旁邊就是正大纖維工業占地5,670坪、正精企業262.3坪土地，若進一步整合洽談合作或整體開發，則有機會擴大土地開發面積到1萬坪，提高產品塑造的條件和開發價值。

科技走廊鳥瞰圖也顯示，從大同北投廠和士林北投科技園區不論前往內科、南港經貿園區、台北車站、松山機場都相當方便，車程約30分鐘皆可覆蓋，車程1小時內可抵達最北商港基隆港，往南可抵達國際門戶桃園國際機場，及新竹科學園區未來進駐園區的產業。

永慶資產管理協理黃增福表示，商用不動產市場今年愈陳愈香、成交行情穩步攀升。光是金融壽險業投資商用不動產的累計總額，目前就已超過350億元，占總交易金額比重逾35％，拉高商辦成交均價。由於壽險業持續買進市中心商辦大樓，除可賺取穩定租金收益，重新釋出後，還可增值獲利，因此預期商用不動產市場還有大多頭的波段要走。

一般在進行油漆工程之後的清潔是相當累人的，於是我們來到小琉球民宿享受一下新鮮空氣，沒想到冷氣居然壞了，而且熱水器也壞了。只好請民宿主人請家電維修來進行修理，為了這點主人還特別用烤箱烤了好幾份火腿出來請我們吃。過了幾天，我們上網搜尋了九份民宿、小琉球民宿、台東民宿、宜蘭民宿等相關景點，發現大台北城市網上面通通都有，原來這是一家網頁設計公司，不要以為只有網頁設計而已，電話簿也有做呢!尤其在上面看到了一家澎湖民宿，讓我突然對澎湖民宿充滿了憧憬。於是就馬上出發了，美中不足的是，到了才發現襪子忘記帶了，只好光著腳欣賞主人介紹自己民宿內的裝潢。忽然，女主人匆匆忙忙跑進來說，本來要開車帶我們出去玩，沒想到車子的變速箱居然壞了，於是他們就拿去修，原來師傅說太久沒清潔的緣故。我們一行人閒著沒事，在澎湖晃了一下，看到滿地的輕鋼架卻沒看到貨車，很好奇到底都是誰在搬阿。一問之下才知道原來人力仲介在這裡很發達，不但搬運工有，連看護都很容易可以請到。不要小看人力仲介這行，簡直就像是一座城，裡面外勞、女傭、外勞工人、看護人員都有呢。就連看護中心都有一半是來自他們公司。隔天，回到台灣本島，剛到家就馬上發現祖先牌位不一樣了，上面沾滿了許多灰塵，原來我爸媽也跑去溪頭住宿了，他們參加溪頭民宿七日遊，和我們的澎湖民宿旅行團其實感覺差不多，唯一不一樣的是，不巧他們去玩的時候來來去去都是抓漏、防水工。原來，他們住的地方原本的實木地板出現了問題，因為木地板本身就怕水，剛好管線問題，導致走起來濕濕的。所以地上都鋪滿了拆開來的紙箱。聽完之後，我都傻眼了，好險我妹沒有跟去，他跟同學跑去住宜蘭民宿，宜蘭民宿服務就很好，還有許多東西可以吃，重點是宜蘭民宿不會漏水、變速箱也沒壞，可惜油漆有點斑駁，最扯的是晚上還一直接到打錯的電話，說他們是台中搬家公司。這家宜蘭民宿位在羅東鎮上面一點，但這家宜蘭民宿在比較山上面，跟之前去的溪頭住宿有點像，倒是跟小琉球民宿相去甚遠。值得一提的是同樣在山上面的花蓮民宿相當有趣，這間花蓮民宿是許多台灣人愛去的景點，尤其是上面用最新的t5燈具創造出了許多奇幻感覺。像是小琉球民宿給的新奇、浪漫和宜蘭民宿所擁有的溫馨結合。上述宜蘭民宿所呈現的溫馨感，除了色調相當暖以外，特別使用了台南木地板，去創造溫暖小窩的質感。這類的宜蘭民宿據說是學習了古早九份民宿手法。講到這種裝潢技巧，讓我想到之前我奶奶住的療養院，他們用的熱水器是精心挑過的，裝潢也讓人很放鬆，可惜他居然還賣靈骨塔，甚至寵物靈骨塔都有，不僅僅如此而已所使用的鋁門窗也是大肆整修，就怕老年人們住得不安全、不舒適。這是一家加拿大的安養中心，服務很好，如你有失眠的狀況會跑到你旁邊講故事，如果你有氣喘，甚至還會提醒你半夜要吃藥，旁邊還有一個大大的暖爐，是燒真正的木炭哦!除了上述的貼心服務，還有超環保、超高級的太陽能熱水器，保證不會斷熱水，跟上次沒有熱水的溪頭民宿簡直不能相比。裡面我還認識一個爺爺，以前是運動員，後來改從事運動分析的職務。是一個擁有精彩人生的傳奇人物呢。室內裝潢我不懂，上面的淺見，各位見笑了。哈，還提到靈骨塔，真是不好意思。言歸正傳，民宿當中還有一家台東民宿讓我印象深刻，台東民宿在台灣民宿市場中，可以說是站在不高不低的市場地位，主要是因為台東民宿較少人知道，除了真正懂台灣的人才會去台東並住在台東民宿中，主要是因為機場接送相當麻煩，不像九份民宿有專車可以直達。不過台東民宿和同樣通車麻煩的清境民宿比較的話，兩者的差別在於清境民宿較享受高山服務，而前者較能體會海洋之美。甚至還有業者放置貝殼地板呢!只不過，不知道這樣的地板會不會出現之前的抓漏、防水問題，哈哈。說真的，如果想要一出門就沉浸在海洋之美的話，非選擇小琉球民宿不可，甚至可以說，住在小琉球民宿就像住在海樣中間一樣，應該推薦他們使用太陽能熱水器的，陽光根本用不完，你說是不是，哈。之前去的時候，只用棧板結合輕隔間就能聞到海洋的味道了呢!不過有時候沒看清楚跌倒，不知道撞到鼻子要不要去隆鼻一下。另外一個海洋聖地、綠島民宿給我的感覺只有一個字，酒!那裏的酒不是一箱箱拿呢，還得叫整個貨運公司出動載過來，超誇張的，杯盤狼藉的程度，我看就算叫專業的台北清潔公司都不一定有用。不過海島型的觀光景點都有一個通病，就是油漆很難長久維持，因為海風帶有大量的鹽，所以蘭嶼民宿就很聰明會用棧板去稍作阻擋，和澎湖民宿的做法有點相像。只能說聰明的人總有聰明的辦法，就好像宜蘭民宿就擅用最新的關鍵字排名、seo 等方式增加自己的知名度。還有很多企業也會使用關鍵字排名、seo的方式哦。像是各種台北清潔公司在徵求各種台北清潔案子的時候，或像是我叔叔的朋友在經營花蓮民宿 也是使用相同的手法。我爸的台北油漆公司也許也該採用看看!